Новости и статьи

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ВО ФРАНЦИИ

Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

При покупке недвижимости во Франции после согласования цены объекта, агенство по недвижимости, в контакте с нотариусом и владельцем, собирает все необходимые документы по объекту недвижимости и готовит подписание предварительного акта о купле-продаже (обычно на это уходит минимум две недели)

Покупатель может согласиться пользоваться услугами нотариуса владельца или взять собственного нотариуса (что рекомендуется). В течение этого подготовительного периода необходимо решить, как будет оформляться недвижимость.

Что касается структуры оформления недвижимости (т.е. покупка на физическое лицо или на юридическое, а также определение формы юридического лица), то она зависит от того, в каких целях Вы приобретаете недвижимость, на какой период, а также от стоимости недвижимости, кроме этого, на Выбор Вашей структуры могут повлиять и другие факторы. По этому вопросу Вас подробно могут проконсультировать специалисты (нотариус или адвокат).

Наиболее распространённая форма оформления: покупка на специально создаваемую французскую компанию. Французская компания SCI (гражданское общество по владению недвижимостью): создается французским юристом или нотариусом (сроки оформления около месяца, может чуть больше). Стоимость колеблется от 4 000 до 6 000 евро за создание компании. Уставный капитал может быть и небольшим (около 1 500 евро). Содержание стоит от 500 до 4 000 евро в год (в зависимости от того, нанимать ли специализированного консультанта просто для заполнения налоговой декларации или ведения бухгалтерского учёта). Должно быть минимум 2 акционера (желательно совершеннолетних). Форма упрощает и удешевляет процедуру в случае дарения, наследования и т.д. (т.к. налог платится только на наследуемую или получаемую долю, а не на всю сумму наследства/подарка). ОЧЕНЬ ВАЖНО!!!! Необходимо чётко определиться заранее, на кого будет оформляться компания и соответственно недвижимость, так как в случае, если Вы после оформления сделки захотите добавить акционеров или подарить/продать часть акций другим лицам – должен будет оформляться новый нотариальный акт и соответственно платиться новый нотариальный сбор 6,5% на сумму переоформляемой доли.

Данная форма интересна также тем, что акционеры компании, при желании, могут запросить во Франции «вид на жительство без права на работу» (т.е. что-то вроде визы, но без ограниченного срока пребывания). Однако получение данного документа зависит от решения властей по каждому отдельному случаю и, следовательно, не является гарантированным.

Важно отметить, что предварительный акт можно подписать от имени частного лица, и указать, что окончательный акт, возможно, будет подписывать компания. Поэтому остается время для выбора наиболее подходящей схемы впоследствии, а также для оформления компании уже после подписания предварительного договора о купле-продаже.

Для оформления компании SCI нотариусу необходимо от Вас следующее:

1.​ Название компании

2.​ Кол-во акционеров

3.​ Разделение долей между акционерами (50/50, 40/60 итд)

4.​ Переведённые и нотариально заверенные с апостилем следующие документы:

А. Свидетельства о рождении всех акционеров

Б. Свидетельства о браке или разводе (если были до последнего брака) всех акционеров. А также перевод и копия брачного контракта, если таковой имеется.

С. Свидетельства о смене фамилии (если это происходило)

5.​ Подписанный устав компании в 5 экземплярах (нотариус Вам его отправит электронной почтой)

Устав компании, а также необходимые документы будут переданы Вам на подпись нотариусом, и впоследствии всей процедурой регистрации занимается он: документы отдаются в Коммерческую Палату, и начинается оформление, (занимает около трёх недель).

Подписание предварительного акта:

Должно выполняться в присутствии покупателя (как альтернатива, покупатель может оформить доверенность на подписание документов на имя агента по недвижимости или другого доверенного лица, но это нежелательно, т.к. именно этот акт является наиболее важным: он полностью входит в состав окончательного акта, и в нем изменить ничего нельзя).

После подписания предварительного акта у покупателя (если этот документ он подписывает как физическое лицо) есть неделя на размышление, в течение которой он может передумать и просто отказаться от сделки. Если он принимает решение покупать объект, то в сроки указанные в предварительном акте (обычно 1 неделя), покупатель должен оплатить на специально выделенный нотариусом счет сумму в размере 10% от стоимости объекта недвижимости. После этого в случае отказа от сделки покупатель теряет 10%.

Часто на крупные сделки, владелец может настоять на том, чтобы депозит 10% был переведён до подписания предварительного акта. К сожалению, если покупателя интересует объект, необходимо считаться с продавцом и перевести деньги заранее. Тем не менее, у покупателя всё равно есть неделя на размышление, и в случае отказа от сделки, депозит будет переведён на счёт покупателя. Возврат депозита гарантирован, так как он хранится на специально выделенном нотариальном банковском счёте.

В момент подписания акта он должен сообщить, собирается ли он брать кредит в банке или нет. Есть возможность указать в предварительном акте «ограничивающее условие», по которому в случае отказа банка (должны быть прописаны сроки подтверждения кредита) в кредите, покупатель освобождается от обязательств по покупке или проплачивает объект собственными средствами.

Некоторые владельцы не идут на подтверждение данного условия.

Во Франции, когда предварительный акт подписывается физическим лицом, указание о взятии или не взятии займа в акте обязательно.

В случае, когда покупатель берет заем, он по закону имеет право на включение в отлагательные условия пункта о взятии займа. Это значит, что в случае, если в банковском учреждении ему откажут в предоставлении кредита, он на основании этого отлагательного условия освобождается от обязательства приобрести недвижимость и предварительный акт в этом случае будет считаться несостоявшимся.

В случае, когда продавец не желает предоставлять покупателю отлагательное условие о взятии займа, покупатель не сможет воспользоваться отлагательным условием о взятии займа и должен обязательно написать письменное заявление.

Факт отсутствия отлагательного условия о взятии займа не означает, что покупатель не может взять кредит. Он может взять кредит, но в случае отказа ему в кредите, он не сможет отказаться от сделки и должен выполнить взятые им на себя обязательства покупателя.

После перевода 10% залога, сделка может быть расторгнута только покупателем с потерей этого залога, тогда как владелец обязуется продать объект, и не может изменить своего мнения.

В предварительном акте указывается также крайняя дата подписания окончательного акта о купле-продаже. Эта крайняя дата является обязательной. Окончательный акт можно подписать и раньше предполагаемого срока, но никак не позже. Т.к. в случае опоздания продавец может оставить за собой право не продолжать сделку и отказаться от нее, оставив себе 10%. В случае обоюдного согласования продления, это должно быть, зафиксировано письменно и подписано продавцом.

К моменту подписания окончательного акта (тоже при обязательном присутствии покупателя или при оформлении им доверенности на кого-либо) вся сумма за объект недвижимости, включая комиссию агентства и нотариальный взнос, должна быть, переведена на счет нотариуса.

На подготовку окончательного акта обычно уходит от одного до трёх месяцев (в основном это зависит от скорости перевода фондов или оформления кредита, а также сбора необходимых документов нотариусом).

Только после подписания окончательного акта, покупатель становится владельцем объекта. В этот же день ему вручаются ключи и нотариальный акт о владении домом. Окончательные документы на дом передаются новому владельцу нотариусом приблизительно через 2 месяца после покупки (время, необходимое на регистрацию сделки во всех официальных органах)

Ко дню подписания окончательного акта покупателем обязательно должна быть оформлена страховка на дом.

Стоимость объекта:

Цена объекта включает комиссию агентства, которая оплачивается либо общим переводом при окончательной оплате объекта, либо отдельно на счет агентства (по взаимному согласованию сторон)

В стоимость объекта никогда не включаются нотариальные налоги и сборы, которые состоят из гонорара нотариуса + государственных отчислений и налогов на покупку. Общая сумма нотариального налога составляет обычно (за исключением Монако) около 6,5% (для некоторых объектов ставка может достигать 10%) от стоимости объекта указанной в нотариальном акте о купле-продаже. (в случае оформления кредита, банк обычно не финансирует нотариальные и другие расходы, также как и комиссию агентства). В том случае, если покупатель самостоятельно выбирает нотариуса (т.е. берет своего, который работает в сотрудничестве с нотариусом продавца), сумма налога не меняется. Покупатель имеет приоритетное право выбора.

Впоследствии недвижимость облагается следующими основными налогами:

Муниципальный и федеральный налоги (рассчитываются для каждого объекта отдельно, в соответствии с характеристиками и месторасположением, указываются в момент предложения объекта на продажу): оплачиваются ежегодно по факту получения расчета от налоговой инспекции, в начале каждого календарного года.

Налог на богатство. Этим налогом облагаются объекты стоимостью свыше 1 310 000 евро. Данная сумма ежегодно может меняться, и вышеуказанный предел установлен до 2011 года. При правильном оформлении структуры приобретения, данный налог можно оптимизировать либо исключить.

Наши специалисты в компании «Властон», а также проверенные партнеры во Франции всегда готовы проконсультировать Вас по вопросам приобретения недвижимости во Франции, а также подобрать наиболее подходящие Вам объекты.

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *